ley de alquileres

¿Qué pasa con la ley de alquileres?

En junio de 2020, se aprobó en el Senado de la Nación Argentina una ley destinada a brindar más seguridad jurídica a los involucrados en el mercado de alquileres. La Ley pretendía establecer reglas claras en cuanto a la duración y el aumento de precios de los alquileres para garantizar los derechos de los inquilinos. Sin embargo, su impacto ha sido negativo en el mercado inmobiliario, generando una serie de efectos no deseados tanto para la oferta como para la demanda.

En primer lugar, la Ley amplió la duración de los contratos de alquiler de 2 a 3 años, y estableció una indexación anual que, en un contexto de inflación, ha generado aumentos del 100% interanual en algunos casos. Según el Director Ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, Fernando Álvarez de Celis, esta indexación tan dura está dificultando el pago del alquiler para muchos inquilinos, ya que los salarios están perdiendo frente a la inflación. En la Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, el precio de un alquiler ronda el 50% de los ingresos promedios de una familia.

Además, la Fundación ha observado que la demanda de alquileres ha aumentado en los últimos años, sobre todo a partir del Censo de 2001. En la década de los 90, el 80% de la población en la Ciudad de Buenos Aires era propietaria, mientras que actualmente esa cifra se ha reducido al 65%. Esto se debe en parte a que muchas viviendas en las áreas más valorizadas son construidas como reserva de valor y se destinan al alquiler una vez terminadas. Por otro lado, el aumento en el valor de las viviendas y la falta de crédito hipotecario limitan las posibilidades de compra, lo que aumenta la demanda de alquiler para gran parte de la población.

En la década de los 90, el 80% de la población en la Ciudad de Buenos Aires era propietaria, mientras que actualmente esa cifra se ha reducido al 65%


Ante esta situación, muchos propietarios han optado por poner sus inmuebles a la venta, generando un récord de ofertas en el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires. Además, han surgido ofertas de alquiler temporario, cuyo precio es en dólares y no está sujeto a restricciones de salida. Aunque el gobierno de la Ciudad cuenta con una base de datos de unos 300 departamentos para uso temporal, las páginas web que ofrecen estos servicios muestran una oferta de más de 20 mil inmuebles.

casa en alquiler

La Fundación Tejido Urbano ha señalado que, además de la falta de crédito para acceder a una vivienda propia, existen otros factores que motivan la necesidad de alquilar, como el envejecimiento poblacional y la tendencia de achicamiento del tamaño de los hogares familiares. Por ello, es necesario tomar medidas que amplíen la oferta de inmuebles, permitan disminuir los precios y establezcan mejores reglas para los inquilinos.

Si bien algunas fuentes del gobierno han afirmado que se está trabajando en un esquema para normalizar la situación, los expertos indican que aún no se han dado señales claras al respecto, lo que ha provocado que muchos propietarios decidan no publicar sus inmuebles hasta que se reglamenten los contratos. Las cámaras sectoriales también han pedido al gobierno que regule esta práctica para proteger tanto a los propietarios como a los inquilinos.

Además, algunos propietarios están pidiendo un pago por adelantado de varios meses, lo que puede ser un problema para aquellos que no tienen los recursos financieros para hacerlo.

¿Cuáles son los cambios que se están considerando en la ley de alquileres?

Para abordar esta problemática, se están considerando diversos cambios. Se plantea la posibilidad de establecer acuerdos a dos años con ajustes semestrales o cuatrimestrales para acompañar la inflación. También se está estudiando la posibilidad de agregar beneficios fiscales para los propietarios con el objetivo de aumentar la oferta de propiedades en el mercado de alquiler.

Desde el Ministerio de Economía se informa que un equipo de especialistas está trabajando en estos cambios. Una de las propuestas que se baraja es suspender el pago del Impuesto a los Bienes Personales sobre los inmuebles que se pongan en locación y también el pago del impuesto a las Ganancias sobre los nuevos contratos. Esto podría incentivar a los propietarios a poner sus propiedades en el mercado de alquiler y, por lo tanto, aumentar la oferta de propiedades de alquiler en el mercado.

En la ciudad de Buenos Aires, se estima que hay entre 900 y 1.100 departamentos en alquiler, lo que representa una disminución en comparación con el número de propiedades disponibles en abril de 2021. Desde el Ministerio de Economía se estaría elaborando un plan para revertir esta tendencia y aumentar la oferta de propiedades de alquiler en el mercado.

En tanto, El jefe de Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, planteó este miércoles la necesidad de derogar la ley de alquileres. El pedido lo hizo en el marco de una serie de anuncios para inquilinos y propietarios, sobre beneficios para la vivienda.

“La política no puede estar enfocada en las peleas. Hay que derogar la ley de alquileres en el Congreso”. “No podemos quedarnos de brazos cruzados, hay que gobernar y tomar decisiones urgentes”.

Horacio Rodriguez Larreta

En conclusión, el mercado inmobiliario en Argentina está atravesando una crisis debido a la falta de oferta de propiedades de alquiler y a los precios elevados. Se están considerando cambios para mejorar la situación, como acuerdos a dos años con ajustes semestrales o cuatrimestrales, beneficios fiscales para los propietarios y la suspensión del pago de impuestos sobre los nuevos contratos. Estos cambios podrían ayudar a aumentar la oferta de propiedades en el mercado de alquiler y, por lo tanto, hacer más accesible el alquiler de viviendas para los ciudadanos argentinos.